‘대지의 조경’이 건축법상의 용어로 정착된 흐름은 다음과 같다. 국토교통부와 법제처의 관련 자료에 의하면 우리나라의 건축법은 1962년 제정되었으나 당시 조경에 관한 규정은 결여된 채였다. 이 후 1975년에 이르러서야 조경이 건축허가요소의 하나로 등장하는 데, 당시 제9조2(토지굴착부분에 대한 정리 등)는 공장건축물을 대 상으로 “건설부령으로 정하는 기준에 따라 공해방지 및 조경을 위 한 식수 등 필요한 조처를 시행해야 한다.”라고 언급한다. 이후, 1977년에는 동 조항이 ‘일반건축물에 대한 조경의무화’로 확대되 었고, 1991년 법 개정을 통해 제32조(대지안의 조경)가 건축법 속 의 단일조문으로 정착된다. 아울러 1999년에는 국토해양부장관이 건축허가규정으로 ‘조경기준’을 제정토록 하였으며, 원 지반 확보 의무와 같은 대지의 생태적 기능성과 벽면녹화 등의 생태건축요소 가 새롭게 고려되기 시작하였다. 2008년 건축법 제42조로 ‘대지의 조경’으로 조 번호와 용어를 변경하여 건축법과 건축법시행령 제 27조, 지방자치단체의 조례 등을 통해 행정적으로 구현되고 있 다.2) 상기한 ‘대지의 조경’의 제도적 시행과정은 초기 조경분야의 도입과 정착의 중요한 계기를 이루었으며, 오늘날에도 여전히 개별 건축행위에서의 녹지를 담보케 함으로서 도시환경개선에 크게 기 여하고 있다3).

이렇듯 사적 영역이자 건축행위의 기본단위인 ‘대지’에서 오픈 스페이스를 규정하는 ‘대지의 조경’의 개념에는 일상생활공간에 서의 ‘공공성’과 ‘생태적 친환경성’의 목표를 담보하기 위한 측면 이 내재되고 있음을 보여준다. 즉 ‘대지의 조경’이 지정된 큰 목적 중 하나는 ‘무분별한 개발의 방지와 녹지의 보존 및 확대를 위한 정 책’으로서의 성격을 보유한다. 상기한 친환경적 도시공간의 구축 의 방안으로 혹자는 공공분야뿐만 아니라 민간분야에서의 녹지공 급이 중요함을 역설하면서 당시 ‘대지안의 조경’의 공공적 기능에 주목한바 있다(Ha, 2004). 아울러 친환경건축물 인증제 등이 친환 경건축을 장려하기 위한 소극적 유인책인 반면, ‘대지의 조경’은 조 경 여부에 따라 건축허가의 가부를 결정하는 적극적인 ‘친환경성’ 의 규정으로 인식하는 연구결과 역시 존재한다(Suh, 2011).

본 연구가 다루는 ‘대지의 조경’과 관련하여서는 몇 갈래로 연구 가 진행되었다. 우선 본 연구대상이 조경분야의 근간을 이룬다는 점에서 법규 및 제도측면에서의 관심이 있어 왔다. 조경관련조례와 규제제도의 개선방안을 모색하면서 당시 ‘대지안의 조경’ 면적의 확대 및 인센티브제의 도입, 전면공지의 녹지화 의무 등이 필요함 을 역설한 연구(Kim and Lee, 2000)와 보다 광범위한 관점에서 조 경법제도의 현황과 과제를 검토한 연구(Shin, 2002)를 통해 조경 의 범위확대, 상세한 식재기준 수립, 도로전면에의 조경 도입 등이 제언된바있다. 또한 ‘대지의 조경’에 대한 건축허가절차상의 문제 점과 이를 보완할 수 있는 관리방법 및 행정지침을 제안한 연구 (Suh, 2004)는 이 규정이 사적인 건축행위에서 공적 친환경성을 요구하는 까닭에 민간건축행위를 규정하는 건축법 내에 위치하는 것 보다는 미국, 일본과 같이 도시계획의 수단을 통해 그 목표가 달 성될 필요가 있음을 역설한바 있다.

상기한 연구경향과 달리, 제도로서의 ‘대지의 조경’이 현실적으 로 적용되는 상황에 주목한 연구경향도 있어왔다. 우선 주목되는 연구로 당시 종로구청 녹지관리업무의 실무담당자의 입장에서 건 축허가 및 사후관리별 문제점을 논하면서 제 단계별 개선방안이 모 색된 바 있다(Ha, 2004). 즉 이 연구를 통해 조경부서와의 협의가 필요 없는 2,000m²이하 대지에 입지하는 건물의 건축허가 단계에 서 조경기술자가 사실상 배제되는 문제가 제기되었으며, 그 이상의 건축물에서도 비전문성이 만연하여 시민 만족도의 저하와 건축허 가 처리기간이 지연되는 문제점 역시 지적되었다. 아울러 이 연구 는 사실상 조경전문가의 참여가 제도적으로 배제된 채 운영되는 건 축허가상의 요식행위를 개선하기 위해 건축법의 관계전문기술자 와의 협력관련규정을 개정해야 할 뿐만 아니라, 실질적으로 ‘대지 의 조경’에 대한 검토를 관련분야 공무원이 담당해야 한다고 역설 하였다. 또한 사후관리단계 역시 부실하게 관리되는바, 그 개선을 위해 건축물 관리에 조경분야 공무원을 참여케 함으로서 타 용도로 전용되거나 경관을 저해하지 않도록 하는 한편, 기준 불이행에 대 한 경미한 처벌기준을 강화하여 현실화해야한다고 주장하였다.

상기한 현실적 논의를 바탕으로 의정부시의 전체적 상황을 점검 한 연구는 당시 ‘대지안의 공지’와 관련된 문제들을 규정과 허가절 차, 유지관리 및 도시 관리상의 문제로 세분하여 설명한바 있다 (Kim et. al. 2007), 또한 ‘대지의 조경’이 부실하게 이루어지고 있 는 소규모 대지의 상황을 이해하기 위해 서울시 성북구와 강남구의 ‘대지의 조경’의 조경관리실태를 전수 조사한 연구(Cho, 2009)도 진행되었다. 통계처리방식으로 처리된 이 연구결과는 ‘대지의 조 경’과 관계하는 요인이 식재지의 위치, 향, 규모 등의 물리적 인자에 의해서보다는 건축주 및 실제 관리자의 의지에 의해 좌우되는 것을 주장한다. 반면 거론된 연구경향과 다소 차별화되는 연구로서 ‘대 지의 조경’을 이루는 식재기준의 문제와 그 개선방안에 주목한 연 구 역시 이루어진바 있다(Park, 2011; K.im, 2013).

상기한 선행연구들은 특정한 행정단위에서 전개된 ‘대지의 조 경’에 대한 보편적인 문제인식을 드러낸다. 즉 ‘대지의 조경’과 관 련된 법규가 단순히 건축허가를 위한 형식적인 조치에 머무르며, 건축허가 후에는 조경관리가 미흡하여 타 용도로 전용됨으로서 사 후관리의 문제점이 야기되고 있다는 것은 이미 전술한 논문과 신문 등의 매체를 통해 어느 정도 드러난 상황이다. 그러나 ‘대지의 조 경’과 관련된 문제의식이 공유됨에도 불구하고 작금의 현실은 더 욱 악화되고 있으며, 특히 새로운 비전 제시를 위한 전략적 개발환 경에서도 예외가 아닌 상황이었다. 이에 본 연구는 계획적 신도시 의 복합용도블록 내 전체 대지를 대상으로, ‘대지의 조경’에 대한 계획과 현재 상황 간의 간극을 세부적으로 파악하고 선행연구와의 상황을 비교 검토하여 정리함으로서 향후 제도개선을 위한 논의의 단초를 제공토록 한다.

사례연구대상지는 수도권에서 최근 개발된 화성시 신도시 지역 내 임의의 소규모복합용도블록 전체를 대상으로 하였다. 이 사례연 구지는 동서방향으로 긴 장변형 블록으로, 북쪽과 남쪽방향에 각각 유사한 규모의 7개 대지가 고르게 입지한 상황이다. Fig. 1은 블록 의 전체적 양상과 건축허가 당시 ‘대지의 조경’이 계획되었던 위치 를 보여준다.

이곳은 2001년 12월부터 개발되기 시작되어 2008년 8월까지 택지조성 및 기반시설의 조성이 완료되었는데, 이들 대지는 2007 년부터 2015년 현재까지 14개소 중 E필지 1개소를 제외하고 13개 소가 완공되어 사용 승인된 상태이다. 접도조건상황은 대상 블록의 중심을 기준으로 서쪽, 남쪽, 북쪽에 8m도로가 각각 인접해 있으 며, 동쪽으로는 12m도로가 위치하고 있다. 각 대지로 접근성측면 에서 두 개의 도로에 인접하고 있는 대지는 A, G, H, N으로 총 4개 소이며, 나머지 10개소는 도로와 한쪽방향에서 접도해 있다.

한편, 화성시 건축조례 제30조(대지의 조경)는 상기한 건축법 제42조 제1항에 따라 면적 200m²이상인 대지에 연면적의 범위에 따라 5%이상의 조경공간을 조성토록 규정하고 있다. 반면, 해당 택 지지구의 지구단위계획지침에서는 조경공간에 관한 별도내용이 전무한 상황이나, “담장을 설치할 경우에 단독주택용지의 담장은 1.5m이하의 투시형 담장 또는 생울타리로 하여야 한다.”라는 규정 을 입안함으로서 폐쇄형 담장으로 인해 단독주택 및 근린생활시설 용지들이 시각적으로 단절되지 않도록 고려되고 있다.

사례대상지 블록의 도시계획사항은 제2종 주거지역이며 대지 면적은 200m²이상으로 구성되는 까닭에 건폐율 60% 미만, 조경 면적 5% 이상의 기준이 적용된다. 이 기준과 비교할 때, 가장 낮은 J대지의 건폐율 58.5%를 제외한 개발완료지 모두가 59%를 초과 하는 것을 보여준다. 조경면적비율은 이와 반비례하여 최소기준인 5%를 가까스로 상회하는 범위인 5.5%가 최대치로서 나타나, 전체 적으로 건축규모는 최대허용치를 충족코자하는 반면, 조경면적은 최소화하려는 태도가 발견된다.

한편, 대상블록 내 13개 건물의 1층은 제2종 근린생활시설로서 의 대개 식당, 사무실, 커피숍 등이 입점해 있으며, 2·3층은 다가구 주택으로 구성되어 옥내·외에 자주식 5대 이상의 주차기준을 충족 하고 있다. 건물은 한 곳의 슬라브 구조를 제외하고 모두가 경사지 붕형태를 이루고 있다. 건축허가도면에서 드러나는 블록 내 13개 소 대지는 2007년 2개소를 시작으로 2008년 4개소, 2009년 3개 소, 2010년부터 2014년까지는 각 1개소씩 준공되었다. 각 개별대 지의 사용승인년도, 대지면적, 건폐면적과 건폐율, 연면적과 용적 률 등을 정리한 내용은 Table 1과 같다.

Table 2는 건축허가도면을 통해 ‘대지의 조경’의 입지위치·형 태·면적 등을 파악한 내용이다. 이를 통해볼 때 ‘대지의 조경’은 대 부분 건물측면과 후면부에 최소규모의 선형녹지 형태로 입지하는 경향이 발견된다. 이렇듯 수목의 생장에 절대적 불리한 측면과 후 면부에 ‘대지의 조경’이 위치하는 요인은 소규모 대지에 건축물을 최대한 확보하기 위해 대지경계선으로부터 건축물이 입지할 때 의 무적으로 이격하여야하는 최소이격폭원 50cm이상의 공간을 ‘대 지의 조경’으로 인정받고자 하는 의도4)로 해석된다.

‘대지의 조경’에 대한 전용 실태를 파악하기 위하여 현재의 상황 을 사진 촬영하며 현장 조사하였으며, 건축허가 도면 및 건축물대 장과 비교하였다. 그 결과 사유공간을 통과해야 확인 가능한 옥상 조경 2개소를 제외하고도 13개 대지 중 7개소에서 타 용도로의 전 용상황이 발견되었다. 건축허가 당시와 비교할 때 대부분의 면적이 전용된 4개소(A, C, L, M) 대지의 경우, 1층에 입지하는 상업활동 의 지원을 위한 용도전용이 주를 이루며 구체적으로는 1층 상점으 로의 통로의 확장과 적재용 공간의 확보를 위해 전용되었다. 실례 로서 두 면이 도로에 접한 A대지의 경우, 양측 도로경계와 최대한 근접하게 건물이 입지하며 우측면이 주차공간으로 점유되는 상황 에서 당시 ‘대지의 조경’에 대한 계획은 인접대지 경계부분에 1.2m 의 폭으로 확보되어 있었다. 이후 1층에 일반음식점이 입점하게 되 는 상황에서 출입구의 확대와 적재 등을 위해 건축허가 후 고의적 으로 제거되었다. 이에 반해 건축허가 당시 존재하지 않았던 전면 도로변 일부를 소규모 조경공간으로 신규로 확보하기도 하였는바, 이는 상가 전면의 미관을 개선하기 위한 방편이었음을 드러낸다 (Fig. 2).

C와 L의 대지는 블록 내 중간부분에 남북방향으로 면하는 환경 으로, 주차 및 보행진출입공간의 확보로 인하여 ‘대지의 조경’의 확 보가 상대적으로 어려운 상황이었다. 이에 C대지는 측면에, L대지 는 후면에서 띠 녹지의 형태로 조경공간을 확보했었다. 그러나 현 재 이 부분에서 조경공간이 전혀 발견되고 있지 않는데, 이는 건축 허가 이후 수목의 생육불량에 따른 관리적 측면과 다용도 공간의 필요성 등이 복합적으로 개제된 결과로 판단된다(Fig. 3)

M의 대지는 건물 전면과 후면에 공히 소규모 조경공간이 위치 하면서 옥상조경이 잔여 조경면적을 보완하는 ‘대지의 조경’ 형식 이다. 건축허가 당시 상대적으로 규모가 있었던 전면 조경공간은 1 층에 입지한 일반음식점의 주차 및 진출입공간의 확보를 위해 현재 제거된 상태이고, 건물 후면 조경공간 역시 적재공간의 확보를 위 한 조립식 창고공간으로 전용되고 있다. 이렇듯 눈에 쉽게 띄지 않 게 소규모로 설정되었던 건축물 후면의 ‘대지의 조경’은 비교적 용 이하게 불법적 간이시설로 전용되었음이 드러난다(Fig. 4).

한편, ‘대지의 조경’이 유지되면서도 그 규모가 상대적으로 축소 된 대지(H, K, N)는 대부분 건물진출입에서의 통행을 위해 ‘대지 의 조경’이 잠식되고 있음을 보여준다. 예를 들어 N대지의 경우 건 축허가도면에서는 진입로를 건물 좌측면에 위치케 하고 건물의 전 면에서 ‘대지의 조경’으로 허가받았지만, 1층에 입지하게 된 음식 점의 접근성을 증진시키기 위해 건축허가상의 출입구가 아닌 이면 부 쪽으로 출입구를 변경하면서 조경공간을 축소하였다. 이렇듯 소 규모 대지에서 1층 상업용도의 통행로 확충을 위한 H, K, N대지의 건축허가도면 대비 ‘대지의 조경’의 축소비율은 각각 57%, 66%, 91% 정도로 나타나고 있다(Fig. 5).

한편, 사례연구대상지 중 건축허가의 조경면적보다 대폭 증가된 F 대지도 존재하는바, 이는 건축허가도면 대비 145%의 증가율을 보인다. 이 대지에서 조경면적의 증가한 요인을 현 주택 1층에서 카 페를 운영 중인 건축주와의 면담을 통해 확인할 수 있었다. 즉 건축 주는 “일주일에 한 시간 이상의 관리를 통해 현재의 모습을 유지하 고 있다. 건축 후면 조경공간에 잘 적응할 음지식물에 대한 지식이 필요하다.”라고 전하듯 식물재료와 관리에 관심을 보였으며, 스스 로 작은 규모의 조경공간을 활용하여 자신의 정원을 가꾸고 있었 다. 이러한 노력은 대상지에 요구되는 주차공간을 인접한 나대지인 G대지를 임시로 임대함으로서 가능한 상황이었다. 즉, 타 대지와 대조적으로 주차공간을 활용해서 야외 테라스를 조성하는 한편, ‘대지의 조경’을 확충하면서 건물전면부에 이동식 화분 등을 확대 하고 있었는바 그 상황은 Fig. 6과 같다.

이상 사례연구대상 블록에서 ‘대지의 조경’이 전용되고 있는 상 황과 내용, 그리고 전용요인 등을 종합적으로 정리한 표는 Table 3 과 같으며, Fig. 7은 건축허가 당시(Fig. 1참조)와 확연히 다른 현재 의 녹지상황을 보여준다.

사례연구대상대지 내 ‘대지의 조경’의 전용 실태를 살펴본 결과 를 선행연구와 비교한 결과는 다음과 같이 정리된다. 우선 선행연 구에서 제기된 ‘대지의 조경’면적의 확대와 전면조경 의무화, 이를 위한 인센티브제 도입의 주장(Kim and Lee, 2000)과 도로 전면의 조경도입과 상세한 식재기준의 수립 등(Shin, 2002)은 오늘날 계 획적 단지에서조차 이루어지지 않고 있음이 발견된다. 따라서 현재 의 전반적 상황은 쾌적성과 안전성, 심미성, 공공성, 생태적 친환경 성 등 제도의 도입취지와 전혀 다른 모습을 보여준다. 이러한 측면 은 당연히도 대지로부터 경제성을 극대화하려는 민간의 상업적 이 윤추구 측면에 기인하고 있는 것이며, ‘대지의 조경’에 대한 관리감 독의 부실 등의 행정력 미흡측면(Ha, 2004) 역시 오늘날에도 여전 히 반복되고 있음이 드러난다. 아울러 사례대상지은 신도시 택지개 발지구 내에 입지한 환경이어서 지구단위계획 등을 통해 계획적 개 발을 유도할 수 있음에도 불구하고 건폐율 상한치의 조정이나, 주 차규모의 조정 및 공동주차공간의 확보, 합벽개발의 권장 등과 같 은 선제적 고려가 결여되고 있었다. 이렇듯 공공성의 측면에서 계 획적 목표를 공유하는 도시계획적 수단과의 연계가 결여되고 있는 것은 선행연구(Suh, 2011)의 주장을 반영한다. 이러한 내용들이 종합되어 개별대지의 건물신축 시 건물측면 또는 후면부에 띠 녹지 형태의 부실한‘대지의 조경’이 양산되어 전용이 보편적으로 이루 어지고 있으나, ‘대지의 조경’에 대한 전용은 입지환경조건 등과 같 은 물리적 인자보다 건축주의 의지가 더욱 중요하다는 통계적 가설 (Cho, 2009) 또한 현장에서 확인되고 있음을 보여준다. 즉 ‘F'대지 의 상황이 웅변하듯, 건축주 개인의 관심은 건물의 준공이후 오히 려 조경공간을 추가하면서 관리를 양호하게 하는 힘이 되었다. 한 편, ‘대지의 조경’ 대부분이 여타의 용도로 전용된 네 개소를 준공 연도의 측면에서 살펴볼 때, 2008년 준공(A, C)이 2건, 2009년 준 공 1건(M), 2011년 준공 1건(L)으로 나타나, 준공이후의 기간이 오래될수록 전용의 가능성도 증대되는 것으로 보인다. 그러나 이 역시 2007년 준공된 ‘대지의 조경’이 온전히 유지되면서 비교적 양 호하게 관리되고 있는 환경(D, G)를 감안한다면 절대적인 영향요 소라 할 수 없다. 아울러 대지의 입지상황은 일조권과 사선제한, 주 차장의 입지 등을 통해 건물의 배치 및 ‘대지안의 조경’에 간접적으 로 영향하나 남북방향으로 7개소씩 상반되게 면한 대지로부터 반 복되는 규칙은 발견되지 않았다. 이러한 점을 종합할 때 다음과 같 은 제언이 도출된다.

사례연구 블록 내 ‘대지의 조경’의 상황을 분석한 결과, 조경공 간의 실질적인 기능과 역할은 매우 미약한 상황이다. 이러한 점을 개선하기 위한 방편으로 본 연구대상과 같은 계획적 단지에서는 인 접 대지경계부분을 활용한 공동정원(collaborated garden)의 조 성을 보다 적극적으로 고려할 필요가 있다. 즉, 현행 건축법에서는 인접대지경계로부터 최소 50cm를 이격하여 건축물을 시공토록 하고 있어 대지경계를 통합적으로 계획하는 것은 허용되지 않고 있 는데, 본 단지의 지구단위계획 지침의 내용이 인접한 대지경계부에 서 폐쇄형 담장을 불허하고 투시형 담장 또는 생울타리를 규정하고 있음을 감안할 때, 이 부분에서의 ‘대지의 조경’을 보다 상세히 규 정할 필요가 있다. 즉 건축물에 따라 무계획적으로 입지하는 띠 녹 지를 인접 건물단위 간에 통합적으로 설정한다면 대지안의 불용공 간(dead space)을 최소화하면서 적극적인 ‘대지의 조경’의 확보가 가능할 것이며, 이후의 전용 가능성도 크게 저하될 것으로 판단된 다. 물론 상기의 내용은 인접 건축물 간 개발시기가 서로 상이하여 다소간 실효성이 의심되기도 하나, 지구단위계획지침의 목표가 인 접대지 간 담장 없이 ‘열린 경계’를 지향하는 상황에서 이와 부합되 는 ‘대지의 조경’의 구체적인 집행수단이 강구되어야 할 것이다.

한편, 사례연구대상블록 내 유일한 미개발 대지인 E의 용지가 인접건물의 주차기능을 분담하고 있는 것에서도 착안되듯, 택지개 발지구 내 블록별로 공용주차장을 확보하고 주차대수를 감소시켜 여유 공간에 ‘대지의 조경’을 확대하는 방안이 제안될 수 있다. 이 는 현실적으로 개선이 어려운 ‘대지의 조경’을 양적, 질적으로 개선 시키기 위한 노력을 민간에만 전가시키지 말고 공공부문이 일정부 분 분담해야 함을 의미한다. 이러한 노력은 전면도로로부터의 주차 와 보행출입구의 확보를 위해 ‘대지의 조경’을 도입하기 어려운 건 물 전면부에 여유를 제공할 것이며, 이는 조경수목의 생장과 관리 의 용이성, 미관상의 효과뿐만 아니라 해당지역에 소규모 오픈스페 이스를 확충함으로서 경제적 활성화에도 크게 기여할 것으로 판단 된다. 이를 위하여 블록 내부 공동주차장 및 소공원 확보를 위한 실 천적 방안에서의 후속연구가 요구된다.